정연중 칼럼 02-05-2013

주택시장에 ‘매물 부족 현상’이 심각하다고 몇달전에 몇몇 지인들에게 얘기했더니 반신반의 하는 분위기였다.  작년 초 만해도 주택시장의가장큰관심사가과연가격이바닥을찍을것인가였는데, 지난 한해  전국대부분의지역에서주택가격이상승세로돌아섰고 최저점을 이미 찍은 것으로  보인다. 그리고 올해주택시장의가장큰이슈는주택매물재고량의바닥이다.  이미지난해부터줄기시작한주택의재고 물량이연초까지도계속적인감소세를 보여 주택거래가늘어나는봄철성수기를앞두고과연증가세로돌아설것인가에대한관심이뜨겁다. 그러면 재고물량의 감소는 어느정도인가. 일반적인 마켙의 평균적인 재고물량에 비하여 현재는 거의 절반 가량의 물량이 사라져 버렸다. 특히 미 전역의 15개 대도시의 주택물량이 1년동안 기록적으로 줄어 들었고, 이 대도시 가운데 북가주의 오클랜드가 가장 물량이 많이 줄어든 도시이며 무려 일 년 사이에 팔려고 마켙에 나와있는 주택이 58%이상이 줄어들었다. 그리고 남가주는 LA 카운티와 오렌지 카운티, 모두 가장 낮은 수준을 보이고 있다.  LA지역 재고 물량의 소비기간,즉 주택이 시장에 나와 팔리는 기간이 2013년 1월기준 2.4개월인데 만약 더 이상 새 매물이 나오지 않는다는 가정하에 말한다면, 두 달 반만 지나면 시장에 나와있는 모든 주택이 다 팔리게 되니, 바이어가 살수있는 집이 한 채도 없다는 얘기가 된다. 1년전 같은 기간보다는 무려 2.5개월이 감소한것이다. 작년 초 에는 시장에 나온 주택이 팔리는 기간이 5개월 정도 걸렸으나 요즘은 두달반 이면 팔린다는 얘기이다. 실제로 한인들이 많이 선호하는 지역인 로스엔젤레스의 행콕팍을 포함한 코리아타운 인근의 경우를 예로 보자면, 오늘 현재 콘도나 혹은 단독주택도 겨우 50채정도가 매물로 나와 있는 상황이다. 거기다가, 가격이 터무니 없이 높은‘안팔리면 말고’매물과 문제있는 매물이나 숏세일등을 제외하면‘적극적인 매물’은 거의 없다는 얘기도 될수 있다. 특히 이지역에서 많은 사람들이 선호하는 4유닛 아파트는 겨우 10채안팎이 시장에 나와 있다. 이정도는 평상시의 1/3도 안되는 물량이다. 이렇게 물량이 줄어든 원인은 여러가지가 있겠으나, 제일 큰 이유로는 재정적으로 힘든 홈오너들중에 융자조정을 받아서 지금은 팔아야할 이유가 없어진 사람들이 많고, 숏세일이나 차압으로 급한 상황에 있던 매물들도 크게 감소했으며, 대부분의 잠정 셀러들은 급하게 집을 팔아야될 이유가 없다면 집값 상승의‘때’를 기다리고 있기 때문이다. 다시 말하자면, 그 동안 폭락한 주택가격이 오를 것이라는 기대전망 때문에 급하지 않는 셀러는 지금 집을 팔 생각이 없으니 당연히 매물부족 현상이 심화되고 있는것이다. 2006년이후 떨어지기만하던 집값이 작년 중반부터 조금씩 상승하는 추세인데, 수요와 공급의 원칙에 따라 새로운 매물이 나올때마다 사려는 바이어는 많아서 복수오퍼현상이 일어난다. 이렇게 구입경쟁이 치열해지면 융자를 이용하려는 첫 주택구입자들의 집사기는 조금 더 힘들어 질수 있다. 이런 복수오퍼 상황에서는 다운페이 조금하고 은행융자 받아서 구입하겠다는 전형적인 오퍼보다는 현금오퍼가 훨씬 유리하기 때문이다.  물론 가끔은 은행에서 소유한 차압주택(REO)을 살 수 있다는 기대감도 있지만 이런 매물은 현금아니면 구입하기 힘들기 때문에 일반 바이어들의 차압주택의 구입은 쉽지 않은편이다. 현금동원 능력이 있는 투자자들에게 기회를 빼앗기기 때문이다. 특히, 남가주 지역을 비롯한 대도시에서 차압주택도 은행에서 시장에 내놓지 않고 있어서 공급부족 현상을 부추키는 느낌이 들 정도이고, 차압 매물의 경우 시장에 나와도 경쟁이 심해서 리스트한 액수보다 값이 더 올라가는 것은 보통이다.  　

아무튼, 조만간에주택구입을계획하고있다면더이상머뭇거릴 시간이 없다. 왜냐하면 가격도 중요하지만 모게지 이자가 역사상 유래가 없이 낮은 지금이 구입 타이밍이다. 더우기나, 주택시장의중심축이 바이어에서 셀러쪽으로빠르게이동중이고올해는속도가더욱빨라질전망이다. 가주등일부지역에서는이미지난해여름철을전후로‘셀러스마켓’현상이완연히나타나고 있으며,주택구입이기대만큼쉽지않다는것을 경험하는실수요주택 구입자들이크게늘고있다.  가구수증가, 매물감소, 구입여건개선등 여러면에서 주택시장회복전망이밝고 주택가격이상승세로돌아선것도주택구입에 가속을 더 할것으로보인다. 이런 속도로 주택가격상승세가 계속 유지되면집을팔기위해 마켓에 내놓는셀러가늘고이에 따라거래량이늘어나며많은 바이어들의주택구입심리가자극을받을것으로기대된다. 지난해 말부터이미늘기시작한 신규 주택착공실적에따라 새집 공급도다시원활히이뤄질경우매물부족현상이어느 정도해소될전망이다. 한편에서는그림자재고문제가여전히해결되지 않았고재정절벽의 우려도 있으니 너무장미빛전망에 빠지지 말라는경고도있으나, 차압매물급증으로 인한 주택가격 폭락등지난해제기됐던각종우려들이 이제는 모두 해소된 것으로 보이며 주택시장이회복세로접어든것이 확실하다.