지난 번 칼럼에 “지금은 임대용 아파트 투자를 권한다” 고 했는데, 칼럼을 보신분들의 많은 문의가 있었다. 전문가 이상으로  관련 지식을 갖고 있는사람도 있었지만, 부동산 투자의 기초적인 지식도 없는 속된말로 “묻지마식” 투자를 생각하는 사람도 상당히 많아 보였다. 그래서, 부동산 특히 오늘은 임대아파트에 투자를 하기 전에 알아야할 어느 정도의 기본 상식을 말해보려 한다. 매월 예상된 고정적인 수입이 보장되어야만 부동산에 투자한 보람도 생기고 매력이 되는것은 두말하면 잔소리 이겠다. 물론 오랜 시간이 지난후의 가치상승이 부동산투자의 가장 큰 목적이 되는것도 사실이다. 그러나, 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장된다면 그보다 더 좋은일이 아닌가 싶다. 현재의 경제사정, 특히 불경기의 여파로 소비자들의 주머니 사정이 안좋고, 소매경기가 개선되지 못한 이런 상황에서는 샤핑쎈타나 다른 상업용 부동산 보다는 안정적인 임대 수입이 가능한 아파트 투자를 권한다는것이 전문가들의 견해이고 필자도 같은 생각이다. 더구나 요즘같이 부동산 가격이 예전보다 많이 떨어져 있어서 상대적으로 구매자들의 부담이 줄어 들었고 다시 말하지만, 심한 불경기 속에서도 다른 종류의 부동산에 비해 안정된 수익을 올릴 수 있다는 것이 아파트 투자의 큰 장점이다.

이러한 장점을 가진 아파트에 투자하기 위해서는 구입하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할수 있어야 한다.  먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 월모게지 페이먼트를 하고 난후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상 되는지에대해 따져봐야 하고 정확히 알아야 한다. 

그런 이유로, 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는, 가격 산정시 필요한 정보나 용어를 알아야할 필요가 있다.

우선 일년의 총수입(Annual Gross Income)을 계산하는 데, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 정해진 렌트와는 별도로 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일년동안에 생기는 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목의 하나가 재산세이고, 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비(가장 중요하다), 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비등이 있다. 이때 재산세의 경우 지역마다 비율이 조금씩 다르지만 L.A. 카운티는 부동산 구입가격의 1.25% 정도로 보면된다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나오며, 이때 잊지말아야 할 것이 공실률(Vacancy Rate)이다. 일년 내내 아파트가 꽉 차있어도 공실률을 3-5% 정도는 잡아야 한다. 이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다. 즉 총수입에서 공실률을 빼면 유효 수입(Effective Gross Income)이 나오고 여기에서 총 지출을 뺀 것이 순수입이다. 은행융자로 아파트를 살 때 이 순수입에서 페이먼트를 하고나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로어(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로어가 은행 예금이자보다 많이 높아야 바람직한 투자라고 할 것이다. 요즘같이 은행 이자가 낮을 때는 상대적으로 이 캐시 플로어가 좋게 나올수 있다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.

부동산 투자에 관심을 가지다보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는 데, 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와  투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 년순수입이 12만불(월 만불)이 나오는 부동산이 2백만불 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 6%이다. 요즘 로스엔젤스 한인 타운에서 거래되는 아파트의 캡이 6-7% 정도임을 감안할 때 적당한 가격산정을 해 볼 수 있겠다. 그리고 GRM이란  우리가 말하는 소위 년총수입에 비례한 “뱃수”를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교 할때 종종 사용한다.다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일년 렌트수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 160만불짜리 아파트에서 들어오는 일년동안의 임대수입이 16만불이라면 그 매물의 GRM은 10이 되는 것이다. 그러나 아파트에 투자하려할때 너무 캡 레이트나 뱃수에 연연해서는 안된다. 어떤점을 고려하고 유의해할지 알아야하며 적정선의 가격 인지를 파악 하려면 여러가지 변수를 염두에 두어야한다. 즉, 같은 10유닛 아파트일지라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트 매물의 가치와 방이 2개이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치가 많이 달라지게 되는것이 당연하듯이, 유닛 구성의에 따라 임대수입의 차이가 날 것이고 따라서 부동산의 가치도 달라지게 된다. 예를들어 아파트 유닛구성 전체가 스튜디오로만 이루어져 있다면 수입에 비해 낮은 값에 거래되는 것이 보통이다. 또 LA시 안에 있는 아파트의 경우, 1979년 이전에 지어진 아파트엔 임대료조정에 대한 규제법(Rent Control)이 적용되며 주택국으로부터 여러가지 제한을 받게되어 그이후에 지어진 아파트보다  가치가 떨어진다.